Dans un contexte où la France fait face à une crise du logement sans précédent, avec 2,42 millions de personnes en attente d’un logement social et une inflation foncière qui menace l’accessibilité à la propriété, la surélévation des bâtiments se présente comme une réponse ingénieuse et respectueuse de l’environnement.
La surélévation apparaît comme une des solutions à la raréfaction du foncier et à la crise du logement, en synergie avec la loi Zéro Artificialisation Nette (ZAN), qui vise à limiter l’artificialisation des sols pour préserver la biodiversité et lutter contre l’étalement urbain.
Grâce à la surélévation de bâtiments, il est possible de créer des espaces supplémentaires, tels que des logements et des bureaux/commerces. En effet, l’ajout d’étages permet de maximiser l’utilisation de la surface disponible et de créer de nouveaux espaces habitables.
Selon une étude menée par l’Union Sociale pour l’Habitat (USH), la surélévation de bâtiments pourrait permettre de créer jusqu’à 1 million de logements en France d’ici 2050.
Des initiatives réussies, telles que les projets de surélévation à Nantes, à Paris ou à Genève démontrent l’efficacité de cette approche pour augmenter l’offre de logements sans consommer de nouveaux terrains.
La surélévation offre des avantages multiples : elle permet de densifier les zones déjà urbanisées, de rénover le parc immobilier existant, et de contribuer à la transition énergétique en intégrant des standards de construction bas-carbone.
Plusieurs études montrent que la surélévation permet de créer de nouveaux logements tout en limitant l’étalement urbain. Selon l’ADEME, elle occasionne 5 fois moins d’émissions carbone qu’une construction neuve équivalente. De plus, les coûts de travaux sont en moyenne deux fois inférieurs à ceux d’une démolition-reconstruction.
Les décideurs, les urbanistes et les citoyens doivent envisager la surélévation non seulement comme une nécessité pratique mais aussi comme une opportunité de repenser nos villes de demain.
Contexte de la crise du logement et de la rareté foncière
Statistiques sur la crise du logement en France
La France est confrontée à une crise du logement qui s’aggrave d’année en année. En 2022, le nombre de ménages demandeurs de logements sociaux a atteint un pic de 2,42 millions, en hausse d’un million par rapport à 2013.
Cette demande croissante contraste avec une offre de logements sociaux qui reste stable, avec environ 425 000 logements disponibles en 2022, à peine moins qu’en 2013.
Le ratio offre/demande s’est donc considérablement dégradé, passant de 34 % à 18 % en moins d’une décennie. Les délais d’attente pour l’obtention d’un logement social s’allongent, atteignant en moyenne 520 jours en 2022.
En parallèle, le secteur de l’immobilier, qui représente plus de 11 % du PIB français, est confronté à une hausse des prix des matières premières et à une demande orientée vers des logements ne correspondant pas toujours aux besoins.
En 2022, 370 000 logements ont été construits, mais beaucoup ne répondent pas aux attentes du marché, notamment en termes de localisation ou de prix. De plus, 18 % de la population française vit dans des conditions de logement insalubres, et l’augmentation des taux d’intérêt rend l’accès à la propriété de plus en plus difficile.
La loi ZAN et ses implications pour l’urbanisme
La loi Zéro Artificialisation Nette (ZAN) vise à limiter l’artificialisation des sols pour préserver la biodiversité et lutter contre l’étalement urbain.
Cette loi a des implications majeures pour l’urbanisme, car elle restreint l’accès au foncier pour de nouvelles constructions, poussant les villes à trouver des solutions alternatives pour répondre à la demande croissante de logements.
La surélévation des bâtiments apparaît alors comme une stratégie pertinente pour densifier les zones déjà urbanisées sans consommer de nouveaux terrains. La loi ZAN encourage également l’utilisation de terrains déjà artificialisés ou la réhabilitation de friches industrielles.
Cependant, le foncier disponible pour de telles opérations est limité. Par exemple, le gouvernement français estime nécessaire de mobiliser au moins 20 000 hectares pour atteindre les objectifs de réindustrialisation de France 2030.
Ce besoin en foncier industriel doit être concilié avec les objectifs de la loi ZAN, ce qui rend la surélévation encore plus pertinente comme solution pour optimiser l’espace urbain existant.
La surélévation des bâtiments : définition et avantages
La surélévation comme technique de densification
La surélévation des bâtiments est une technique de construction qui consiste à ajouter un ou plusieurs étages supplémentaires à un bâtiment existant. Cette méthode est de plus en plus privilégiée dans les zones urbaines denses où l’espace au sol est limité et où l’expansion horizontale n’est pas viable.
La surélévation permet ainsi de répondre à la demande croissante de logements en augmentant la densité de population sans étendre l’empreinte urbaine.
Avantages environnementaux et sociaux
Environnementaux :
- Réduction de l’empreinte écologique : La surélévation limite l’artificialisation des sols et préserve les espaces naturels, agricoles et forestiers.
- Amélioration de la performance énergétique : Les nouveaux logements construits en surélévation sont souvent conçus pour répondre aux normes environnementales actuelles, ce qui peut entraîner une réduction de la consommation énergétique globale du bâtiment.
- Réutilisation des infrastructures existantes : La surélévation tire parti des fondations et des réseaux de services publics déjà en place, ce qui réduit la nécessité de nouvelles constructions et minimise l’impact sur l’environnement.
Sociaux :
- Création de logements supplémentaires : La surélévation répond à la pénurie de logements, en particulier dans les zones urbaines où la demande est élevée.
- Diversification de l’offre de logements : Elle permet de proposer différents types de logements, contribuant ainsi à la mixité sociale.
- Valorisation du patrimoine immobilier : Les propriétaires peuvent augmenter la valeur de leur bien immobilier en ajoutant des étages supplémentaires, ce qui peut également améliorer l’esthétique du bâtiment et du quartier.
Cas pratiques de surélévation et références européennes
La surélévation des bâtiments, technique innovante de densification urbaine, a été mise en œuvre dans plusieurs villes européennes, dont Nantes en France, ainsi qu’à Genève et Paris.
Ces projets illustrent les avantages et les défis de la surélévation, offrant des leçons précieuses pour les futurs développements.
Projets de surélévation en Europe
Genève : La ville de Genève a adopté la surélévation comme stratégie pour faire face à sa pénurie de logements et lutter contre l’étalement urbain. La surélévation y est envisagée comme un moyen de « faire la ville sur la ville », en augmentant la densité sans consommer de nouveaux terrains.
Cette approche a été intégrée dans la révision du Plan Local d’Urbanisme (PLU), soulignant son potentiel pour la rénovation thermique et la revitalisation du parc bâti.
La surélévation à Paris
La capitale française a également reconnu le potentiel de la surélévation pour créer de nouveaux logements. La loi ALUR de 2014 a ouvert un potentiel considérable de foncier aérien, avec l’Atelier parisien d’urbanisme (APUR) estimant à 8 850 le nombre de bâtiments « surélevables ».
Cette démarche s’inscrit dans une volonté de densifier le déjà dense et de contribuer à la mixité sociale tout en luttant contre la spéculation immobilière.
Le cas de la Cité Glacière à Paris
Un exemple emblématique de surélévation réussie est celui de la Cité Glacière dans le 13ème arrondissement de Paris. Ce projet a non seulement permis la création de nouveaux logements sociaux mais a également été l’occasion de réaliser une rénovation énergétique globale de l’ensemble immobilier.
La maire de Paris, Anne Hidalgo, a mis en avant ce chantier comme une illustration de la stratégie municipale visant à augmenter l’offre de logement tout en répondant aux exigences de la transition énergétique.
La surélévation a permis d’ajouter deux étages supplémentaires à l’immeuble existant, offrant ainsi de nouveaux espaces de vie sans empiéter sur des terrains vierges. Ce projet a été salué pour son approche intégrée, mêlant amélioration thermique des bâtiments et création de logements
La surélévation à Nantes : un modèle à suivre
Présentation du projet pilote à Nantes et son impact sur la pénurie de logements
À Nantes, la surélévation des bâtiments est envisagée comme une solution concrète à la pénurie de logements qui touche la métropole.
Le Plan Local de l’Habitat (PLH) de la ville prévoit la création d’au moins 2 000 nouveaux logements par an, alors que la demande locative s’élève à 39 000 personnes, avec une augmentation annuelle de 1 000 à 1 500 demandeurs.
La surélévation répond à cette demande croissante en exploitant le potentiel des bâtiments existants, sans nécessiter l’utilisation de nouveaux terrains et en contribuant à la lutte contre l’étalement urbain.
Processus, coûts, et bénéfices attendus
La Nantaise d’Habitations, qui gère un parc locatif de 13 800 logements, a entrepris une étude pour identifier les résidences pouvant être surélevées. Cette étude vise à sélectionner un premier bâtiment démonstrateur pour une surélévation, avec un dépôt de permis de construire prévu en 2024, le début des travaux en 2025, et une livraison attendue en 2026.
La surélévation est reconnue pour ses nombreux atouts : elle répond à la raréfaction du foncier et s’inscrit dans une démarche de décarbonation, en évitant la démolition pour privilégier l’utilisation de l’existant.
De plus, elle permet de redynamiser certains quartiers en apportant de nouveaux logements et en améliorant l’offre sans étendre la ville. D’après Didier Mignery, expert dans le domaine, 10% du parc bâti en France pourrait bénéficier d’une surélévation.
Cette pratique gagne en popularité et est soutenue par des initiatives similaires à Lyon et à Paris, où le nouveau PLU bioclimatique, prévu pour 2025, met en avant la surélévation comme moyen de créer du logement.
Les bénéfices attendus de la surélévation à Nantes incluent non seulement la création de logements supplémentaires mais aussi l’amélioration de la performance énergétique des bâtiments existants, la valorisation du patrimoine immobilier, et la contribution à une ville plus durable et moins consommatrice d’espaces naturels.
Retours d’expérience et meilleures pratiques
Les retours d’expérience de ces projets mettent en évidence plusieurs leçons et meilleures pratiques :
- Choix des matériaux : La surélévation en bois est privilégiée pour sa légèreté, sa rapidité de construction et son impact écologique réduit. Cette technique permet souvent d’éviter des renforts structurels coûteux.
- Intégration dans les politiques urbaines : La surélévation doit être envisagée dans une politique à l’échelle urbaine, intégrée dans les révisions des PLU pour maximiser son potentiel en termes de densification et de rénovation.
- Engagement des acteurs locaux : La réussite des projets de surélévation repose sur l’engagement des différents acteurs locaux, y compris les bailleurs sociaux, les collectivités et les résidents, pour assurer une acceptation sociale et répondre aux besoins spécifiques de chaque quartier.
Ces exemples européens démontrent que la surélévation est une solution viable pour augmenter l’offre de logements en milieu urbain, tout en préservant les espaces naturels et en contribuant à la transition énergétique.
Avantages techniques et financiers
Gains en isolation et performance énergétique
La surélévation offre des avantages significatifs en termes d’isolation et de performance énergétique. En effet, les travaux de surélévation sont souvent l’occasion d’intégrer des solutions d’isolation thermique performantes, conformément aux normes RT 2020 et aux diagnostics de performances énergétiques (DPE).
Cela se traduit par une diminution des déperditions d’énergie, en particulier par le toit, et par conséquent, une réduction des charges énergétiques pour les occupants. Les factures de chauffage peuvent ainsi baisser de manière significative, ce qui représente un avantage économique direct pour les résidents.
Économie de coûts et de temps
La surélévation offre également des avantages économiques considérables. Comparée aux projets de construction traditionnels, elle peut générer d’importantes économies de coûts et de temps. La réutilisation des fondations et de certaines structures existantes permet de réduire les dépenses en matériaux et en main-d’œuvre.
Les projets de surélévation sont généralement moins soumis à des contraintes réglementaires strictes, ce qui peut accélérer le processus de planification et de construction. En effet, des modifications législatives, comme la suppression des règles de densité (en supprimant l’obligation de respecter un coefficient d’occupation des sols) par la loi Alur et les adaptations possibles du Plan Local d’Urbanisme (PLU), soutiennent cette approche en simplifiant les démarches administratives.
Avantages financiers pour les copropriétés et les promoteurs
Pour les copropriétés, la surélévation peut générer des ressources financières importantes. Ces fonds peuvent être répartis entre les copropriétaires ou affectés à des travaux de rénovation de l’immeuble, tels que le ravalement de façade, le remplacement de l’ascenseur, ou encore l’amélioration de l’isolation thermique et phonique.
L’ensemble des coûts liés à la surélévation, des frais juridiques aux frais d’études et au coût de construction, sont généralement pris en charge par le promoteur immobilier, ce qui réduit significativement les coûts financiers pour la copropriété.
Pour les promoteurs, la surélévation représente une opportunité de créer de nouveaux logements dans des zones tendues, sans avoir à acquérir de nouveaux terrains. La vente des lots créés sous le régime de la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) peut s’avérer très rentable.
La surélévation permet également de valoriser le patrimoine immobilier existant et de répondre à la demande croissante de logements tout en limitant l’étalement urbain.
Selon une étude menée par le cabinet Xerfi Precepta, la surélévation de bâtiments peut entraîner une augmentation de 10% à 20% de la valeur locative ou vénale des biens immobiliers. Cette hausse de la valeur est due à la création d’espaces supplémentaires, mais également à l’amélioration de l’isolation thermique et acoustique des bâtiments
La surélévation est une stratégie qui offre des avantages techniques, en améliorant l’isolation et la performance énergétique des bâtiments, et des avantages financiers, en générant des ressources pour les copropriétés et en offrant des opportunités de développement pour les promoteurs.
Défis et solutions
La surélévation des bâtiments, bien qu’offrant une solution prometteuse pour densifier les zones urbaines et répondre à la crise du logement, se heurte à plusieurs défis techniques, administratifs, et sociaux. Cependant, des solutions et bonnes pratiques émergent pour surmonter ces obstacles.
Freins techniques, administratifs, et sociaux
Techniques : Les défis techniques incluent l’adaptation des structures existantes pour supporter le poids supplémentaire, la mise en conformité avec les normes énergétiques et la gestion de l’eau. L’utilisation de matériaux durables et la mise en œuvre de systèmes de chauffage, ventilation, et climatisation plus efficaces sont essentiels pour améliorer l’efficacité énergétique et réduire l’impact environnemental.
Administratifs : Sur le plan administratif, les projets de surélévation peuvent rencontrer des obstacles liés aux réglementations urbanistiques, aux exigences patrimoniales, et aux normes de stationnement. La complexité des démarches et la nécessité d’obtenir diverses autorisations peuvent ralentir le processus.
La loi Alur a cependant simplifié le processus de surélévation à conditions que les immeubles concernés respectent ces conditions :
• le bâtiment a plus de deux ans.
• La surélévation de l’immeuble doit être en ligne avec le plan d’urbanisme local.
• Le bâtiment surélevé s’intègre harmonieusement dans le milieu urbain existant.
Sociaux : Les freins sociaux comprennent la réticence des copropriétaires et des riverains, qui peuvent craindre des nuisances pendant les travaux ou une altération de l’esthétique du quartier. L’acceptation sociale des projets de surélévation est cruciale pour leur réussite.
Exemples de solutions et bonnes pratiques pour surmonter ces défis
Solutions techniques : Pour surmonter les défis techniques, il est recommandé d’opter pour des matériaux légers, comme le bois, qui permettent de réduire le poids sur les structures existantes et d’accélérer les travaux.
L’intégration de la nature, à travers des toits végétalisés ou des jardins verticaux, contribue également à améliorer la biodiversité urbaine et la gestion de l’eau.
Solutions administratives : Une approche concertée et une planification en amont avec les autorités locales peuvent faciliter le processus d’approbation. La mise en place de cadres réglementaires plus flexibles et l’offre de dérogations pour encourager la densification par surélévation sont des leviers importants.
L’alignement des projets sur les objectifs de développement urbain et de rénovation du bâti existant peut également aider à lever les réticences des instances patrimoniales.
Solutions sociales : Pour adresser les freins sociaux, la communication et la participation des résidents et des copropriétaires dès les premières étapes du projet sont essentielles. Organiser des réunions d’information et des consultations peut aider à dissiper les craintes et à recueillir des suggestions.
La transparence sur les bénéfices attendus, tels que l’amélioration de la performance énergétique et la valorisation du patrimoine immobilier, peut favoriser l’acceptation des projets.
En combinant ces efforts et en adoptant une approche intégrée, il est possible de surmonter les défis liés à la surélévation des bâtiments et de contribuer à la création d’un environnement urbain plus durable et inclusif.
Impact environnemental et social
La surélévation des bâtiments est une pratique qui présente des avantages considérables en termes d’impact environnemental et social, notamment dans la contribution à la lutte contre l’étalement urbain et la promotion de la mixité sociale.
Contribution à la lutte contre l’étalement urbain
L’étalement urbain est un phénomène qui se caractérise par l’extension des zones urbaines aux dépens des espaces naturels et agricoles, entraînant une consommation excessive de terrains et une augmentation des déplacements motorisés.
La surélévation s’inscrit dans une démarche de développement urbain durable en permettant de densifier les villes sans empiéter sur de nouveaux espaces. En ajoutant des étages aux bâtiments existants, on crée de nouveaux logements et espaces de vie tout en préservant les terres environnantes.
Cela contribue à réduire l’empreinte carbone des villes, à limiter les besoins en infrastructures supplémentaires et à favoriser les modes de transport doux, tels que la marche et le vélo.
Mixité sociale et renouvellement urbain
La surélévation peut également jouer un rôle clé dans la promotion de la mixité sociale au sein des quartiers. En créant des logements supplémentaires dans des zones déjà urbanisées, elle offre la possibilité d’introduire une diversité de logements, allant des logements sociaux aux résidences de standing, ce qui favorise l’intégration de populations aux revenus variés.
De plus, la surélévation peut être l’occasion de rénover et de moderniser des bâtiments anciens, contribuant ainsi au renouvellement urbain et à l’amélioration du cadre de vie des résidents.En somme, la surélévation des bâtiments est une stratégie qui répond à des enjeux environnementaux et sociaux majeurs.
Elle permet de lutter efficacement contre l’étalement urbain, de favoriser la mixité sociale et de revitaliser les quartiers, tout en s’inscrivant dans une perspective de développement urbain durable et responsable.
Sources et références
Construction21 – Surélévation des bâtiments : créer des surfaces sans aucune artificialisation
Cet article sur Construction21 explore la surélévation des bâtiments comme moyen de répondre aux besoins de rénovation et de densification urbaine sans artificialiser de nouveaux sols. Géraldine Bouchet-Blancou, directrice Recherche Urbaine et Architecturale chez Upfactor, discute des avantages de la surélévation, notamment comme levier de financement pour la rénovation thermique et énergétique. Lien
La Tribune – À Nantes, la surélévation des bâtiments comme réponse à la pénurie de logements
Cet article de La Tribune met en lumière l’initiative de la ville de Nantes et du bailleur social La Nantaise d’Habitations, en collaboration avec UpFactor, pour étudier la faisabilité de la surélévation de bâtiments comme solution à la pénurie de logements. Face à une demande locative élevée et des objectifs ambitieux de construction de nouveaux logements, Nantes explore la surélévation pour augmenter l’offre sans étendre l’empreinte urbaine, en ligne avec l’objectif de Zéro Artificialisation Nette (ZAN) créé par la loi Climat et Résilience. Lien
Kone France – Surélévation des bâtiments : nouvelle tendance ?
Cet article de Kone France explore la surélévation des bâtiments comme une réponse à la densification urbaine et aux objectifs de zéro artificialisation des sols et de rénovation énergétique. Didier Mignery, architecte et fondateur de Upfactor, explique que la surélévation est un principe architectural ancien qui connaît un regain d’intérêt, notamment depuis la suppression du coefficient d’occupation des sols en 2014/2015. Lien
Sénat – Les outils financiers pour soutenir l’atteinte de l’objectif de zéro artificialisation nette
Ce rapport du Sénat, rédigé par Jean-Baptiste Blanc, explore les outils financiers nécessaires pour atteindre l’objectif de Zéro Artificialisation Nette (ZAN), posé par la loi Climat et Résilience. Il souligne que le développement économique et démographique s’est historiquement fait au détriment des sols naturels, entraînant un étalement urbain et une consommation accrue d’espaces naturels. Lien